相続した土地をできるだけ高値で売却することは東京、千葉、神奈川、埼玉、大阪、名古屋、福岡、仙台、札幌等、地価の高い相続の大切なポイントです。
相続財産の中で、土地や建物等の不動産は、大きな割合を占めます。
不動産、特に土地をいかに相続するかが遺産分割にあたっても主要なテーマとなっています。

比較的土地の数が多くない場合、例えば、都内の高級住宅地に一戸建を有し、その価値が１億を超えている場合で、金融資産も少ないケースでは、次のような遺産分割がよく行われます。

一人の相続人がこの土地を相続し、代わりに自己が所有する現預金を他の相続人に渡す代償分割という遺産分割を行うケースです。近頃はぴったりと法定相続分通りに分けたいという希望が増えています。
この場合、代償金がすぐに支払えないと、土地が売却できたら代償金を支払うとの約束をします。ところが実際に土地がいくらで売却できるかは売ってみないとわかりませんので代償金をめぐって話し合いが成立しないこともあります。

相続した土地（不動産）をできるだけ高く売ることにより、もらえる代償金も多くなりますので土地を相続した人だけでなく、他の相続人もできるだけ高く土地を売りたいということになります。 円満にすべての相続人が納得のうえ、できるだけ高値で相続した土地を売却することが必要になります。

売却を前提とした相続で均分に相続財産を相続したいと希望する場合には、相続財産である土地建物を共有にしておき、その後、売却すれば平等に分けることができます。

例えば、相続した不動産が1つで、3人の相続人がいるとすれば3分の1ずつ共有で登記をしておき、その後土地が21,000万円で売却できたら7,000万円ずつ均等に現金で分配するという方法です。

この場合にも、3人が3人とも納得できる方法で、円満にしかも全員が「最高値で売れた」と、満足する金額で売却することが必要になります。

相続の納税資金や代償資金が必要で相続土地を売却する場合、10ヶ月以内に売却することが必要です。

ただし、小規模宅地の評価減を適用しようとする場合には、居住要件や事業継続要件に加えて保有要件がありますので、慎重に売却のタイミングを検討することが必要です。

相続税の納税が必要な10ヶ月以内に不動産を売却しようとすると、従来のやり方では足元を見られ、高値で売却することは困難です。

例えば、専任媒介契約を不動産業者と結び、3億円で土地を売却しようとすると、一番先に「2.5億円なら買いたいという人がいるという話が来ているが」となります。「いや、やはり3億じゃなければ売りたくない」と言っているうちに6ヶ月経過し、2.2億の話も断ってしまうと、2億の話しか来なくなり、「泣く泣く2億で契約した」などという話も聞きました。

これでは、上場株式の売買と同じで、時期が過ぎてから「ああ、あの時が最高値だったのだ」という後の祭りになります。 このような従来の売り方は、期限のある相続不動産の売却には適しません。

入札（オークション）という土地の高値売却があります。
相続の土地について綿密な調査を行い、近隣の売買実例もすべて調べたうえで最低落札価額を決めます。
最低落札価額自体も入札予定者の上位5社の平均価額ということで相場より高いといことを聞いています。

すべての相続人が「これなら売っても良い」と納得した最低落札価額から、入札（オークション）という方式で価額が競り上がっていき、最高値での落札というのが入札（オークション）方式です。
ポイントは、高値でもぜひ買いたいという強い意欲を持つオークション参加者を集め競わせることです。

相続土地の高値売却のためには測量士を始め、税理士不動産鑑定士、司法書士という相続に詳しい専門家と、土地の高値売却のプロである相続不動産専門の入札方式によるオークション会社との情報の共有が必要になります。

土地は権利関係が複雑で面積も登記簿上の面積と異なることが多く、また、節税対策を実行するか否かにより税額も大きく異なり、手許に残る資金も大幅に違ってくる場合があるためです。
また、オークション会社も増えていますが、経験と実績のある会社を選択することも必要です。

今後、消費税の増税が予定されています。消費税が上がる前に自宅を購入したい。土地を購入して事務所を建築したいと考える方が増えます。

これにより、2013年の夏ごろまでが相続土地の高値売却のチャンスになるのではないでしょうか。
消費税導入時、消費税が3％から5％に値上げになった時も、同じような影響が土地の価格に出ています。

一般的に、相続財産では土地や建物等の不動産の占める割合が最も高くなります。不動産はすぐには換金できないのが特徴です。

相続税は最高税率が50％です。相続財産の多い方であれば、半分は相続税でなくなってしまうことになります。さらに、遺産分割によって相続財産は分割されます。実家を継ぐ人は、相続税と遺産分割によって３代過ぎれば資産家ではなくなってしまいます。

また、相続税は、申告、納税とも10ヶ月以内で、それを過ぎれば高額な延滞税が課税されます。

以前は、物納、延納が認められることも多かったのですが、今では被相続人が納税に必要な現金を持っていなかったかだけではなく、相続人全員が現預金を持っていないという証拠まで延納の添付資料として提出させられることになります。さらに、数ヶ月分の生活資金を残してすべて納税しなければ、その後の延納も認められません。

そこで、相続税の納税期限までに、できるだけ高く不動産を売却することが必要になります。ところが、申告期限までに適用地を売却すれば、今度は小規模宅地等の特例が適用できなくなることが多いのです。

相続案件を20年経験してきた税理士から見ると、従来は先祖から引き継いだ土地を、自分の代で売るわけにはいかないという考えから、生活をつめてでも土地を保有するという相続人が多かったように思います。

今は、考え方も大きく変わっています。少子化により一般的には土地の値上がりは期待しにくくなったこと、保有しているだけでも固定資産税などの保有コストがかかること、また貸家は貸家でトラブルが多く、駐車場等は草刈りの手間や管理が大変なことです。

「今までは土地は値上がりして打ち出の小槌」だったのが「今では相続税、固定資産税と税金のかたまりのようなもので所有していても幸福になれない」などという、大地主様の声もよく耳にします。

相続をきっかけに必要な土地だけを手許に残し、不要な土地や有効活用していない土地はできるだけ高値で売却して税金を払っても手許に余裕資金を残し、ゆったりとした生活をエンジョイしたいと考えられている相続人の方が増えています。

相続した不動産を売却すれば、売却価額から購入価額を引いた売却益に対して譲渡所得税がかかります。
この場合に、土地に係る相続税が取得費に加算されるという特例が、相続税の申告期限から3年間使えますので、その分譲渡所得税が安くなります。

相続不動産、特に自宅については、一定の要件に該当すれば240平方メートルまで80％の評価減ができる居住用宅地等の評価減の特例が使えます。
この場合、1億円の時価の土地であっても2,000万円の評価になります。
相続税の税率が40％の相続であれば8,000万円×40％＝3,200万円も相続税を減らすことが可能になる特例です。

ところが、この特例を適用する場合、ケースにもよりますが、居住要件と保有要件が必要な場合が多いのです。 保有要件は相続税の申告期限ということになります。申告期限前に売却してしまえば特例は適用されません。その前後の契約には気をつけなければならない場合もあります。

相続不動産を売却する場合には、相続税との関連性が高いため、必ず相続専門の税理士に相談してから実行することが必要です。

賃貸用の不動産についても小規模宅地等の評価減が適用されるケースがあります。
この場合には、要件に該当すれば200平方メートルについて50％の評価減になります。
この場合にも、相続人が貸家等の事業を継続していることと、相続税の申告期限までこの土地を保有していることが要件になります。

相続が発生して、今まで賃貸していた土地家屋を売却することを予定しており、「早く売りたいので賃借人さん全員に退去してもらった」などという場合には、事業が継続されていないことになるため50％の減額が受けられなくなります。

やはり相続の専門家によく相談のうえ、相続税の申告期限までは事業の継続と保有を行ったうえで、高値売却を検討されることが最善の方法と考えます。

相続財産のうち土地建物等の不動産が多くを占める場合には、これらの土地の評価、遺産分割と相続税の節税、納税をクリアするために、相続した土地を相続人の全員が納得できる方法で高く売却し、譲渡所得税の節税もはかりながら相続後の手持資金をより多く相続人の方に残し、ゆとりある幸せな生活をしていただくことが相続専門の税理士の役割だと考えています。



相続不動産の売却は、税法と密接な関係がありますので、高値売却のプロと税理士が連携して全国の相談に応じています。お気軽にお問い合わせください。無料相談実施中です。

相続不動産の土地を高く売る方法、高値売却の極意については、以下のトピックスもご参照ください。

• 不動産の売却とオークションのメリット
• 不動産の売却と税金
• 相続不動産売主の側のリスクを完全に防ぐ売却方法
• 不動産の売り方／高値売却のためのオークション会社の選定の仕方
• 売却する不動産の適正価額と評価
• 相続人全員が納得できる不動産土地を高く安心して売る仕組み
• 相続人全員納得の不動産高値売却のプロセス
• 相続不動産の売却に強い専門不動産会社、仲介業者

 

 

 

 

 

 

 

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