不動産オーナー資産家の相続税対策のためには、不動産管理会社を上手に活用することが大切です。
平成25年（2013年）の税制改正により、相続税の基礎控除は40％も縮小されることになります。

現行では5,000万円＋1,000万円×法定相続人の額であった相続税の基礎控除が、3,000万円＋600万円×法定相続人の数に変わります。
今までは相続人が3人いる場合、8,000万円を超える財産がなければ相続税が課税されませんでしたが、これからは、4,800万円を超える相続財産があれば相続税の申告義務が発生します。

不動産を多く所有する資産家は、基礎控除の縮小と、最高税率が55％にアップしたことにより、相続税の負担が大幅に増えることになります。

不動産に対する相続税は、路線価または倍率で評価し課税されます。
相続財産のうち、不動産の割合が高い場合や、大部分が不動産である大地主さんに相続が発生した場合、納税資金に困ることが多いのが実情です。
不動産管理会社を設立して、個人所有の不動産を会社に移転することによって、相続税の評価を減らすことが可能です。
不動産を移転する場合には、オーナー所有の不動産の現況を調査の上、法人に移転する不動産と個人の所有の状態を継続する。不動産を戦略的に相続税対策から、分類することが必要になります。

（１）個人所有の土地建物のうち建物のみを法人へ譲渡する。
（２）個人所有の土地建物のうち土地のみを法人へ譲渡する。
（３）個人所有の土地建物を法人に譲渡する。
（４）個人所有の土地を法人に譲渡する。
（５）個人所有の貸宅地を法人に譲渡する。


（１）の建物のみを、法人に譲渡することが、１番簡単にできる方法です。
これにより、個人の不動産所得は、法人の不動産所得になりますので、個人の相続財産の増加を防ぐことができます。この場合借地権課税を防ぐために税務署へ「無償返還届の提出」が必要です。

不動産は、個人で所有するよりも法人で所有する方が相続対策上有利です。
個人で所有すれば含み益も路線価に反映されて、ストレートに課税されてしまいます。法人で不動産を所有すれば法人の不動産は不動産管理会社の株式の評価により間接的に評価されることになります。

取引相場のない法人の株式評価は、多くは純資産価格方式と類似業種比率価格方式のミックス方式で評価がされます。 純資産価格方式では、不動産（土地）の含み益を算出し、含み益の42％相当分を控除した後の金額で相続税法上は評価をします。類似業種比率価格では、会社の配当利益、純資産を元に株価の算定を行い、通常は純資産価格よりも低い評価額になります。

法人は、個人と比較して多様な節税策があります。
また、役員退職金の支給などで株価の引下げを図ることもできます。

個人が所有する土地建物等の不動産を親族に移転する場合には、登記がその都度必要になります。
相続税の節税のために、毎年不動産の持分を少しずつ贈与をして移転していくという方法をとった場合、登記費用や不動産相続税を毎年負担しなければならず、移転コストがかさむというデメリットがあります。

これに対して、法人に不動産を一度移転してしまえば、株式を毎年贈与していけば良いことになります。これにより登録免許税、不動産取得税等のコストをかけずに、間接的に不動産を移転することが可能です。
また、株式の売買という手法によっても資産の移転ができます。

相続税の最高税率は平成27年1月1日より55％になります。また個人の不動産所得の最高税率も地方税を合算すると55％になります。
不動産を法人に譲渡する場合、長期譲渡所得の税率は20％です。
また登録免許税と不動産取得税がありますが、長期的に見た場合の不動産オーナーの所得税と、相続税の節税効果の方が大幅に上回ると考えられます。

不動産の相続対策は多くあり、不動産管理会社への不動産の移転はほんの一例です。
相続財産の中に不動産の占める割合が高い人の場合には、原則現金で相続税は支払わなければ納税資金の確保の問題等様々な問題が発生する可能性があります。
不動産の相続対策は当相続相談センターにご相談下さい。無料相談実施中です。

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