老人ホームに入所した場合の空家となった自宅敷地の評価
高齢になり老人ホームに入所する方が増えています。
老人ホームの性格により小規模宅地等の減額の特例が適用になるか否か、微妙な判断が必要になる事案も増えています。相続税の税務調査でも、事実認定が厳しく問われています。
特定居住用の小規模宅地等の減額の特例が否認された場合には、240平方メートルまでの土地の評価が5倍にもなるため相続の専門家として慎重な判断が求められます。
被相続人が居住していた宅地については、小規模宅地等の減額の特例により、特定居住用に該当すれば240平方メートルまで80％の評価減ができます。
また、被相続人が居住していた自宅家屋を離れて老人ホームに入所した場合は、それに伴い被相続人の生活の拠点も移転したものと、一般的には考えられます。
しかし、その被相続人が身体上又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため、居住していた自宅家屋から老人ホームに移っているけれども、その被相続人は自宅での生活を希望しており、いつでも自宅で生活できるように自宅家屋の維持管理がされている場合には、病気療養のため病院に入院したのと同様な状況と考えられる場合もあり、一律に生活の拠点を移転したとはいえないとの考え方もあります。
そこで、以下の状況が客観的に認められる場合には、被相続人のもとの自宅敷地は、「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等」に該当すると判断できると考えます。
- 被相続人が身体上又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため、老人ホームに入所したと認められる場合。一般的に、特別養護老人ホームへの入所は介護を受ける必要があると判断できます。
- 被相続人がいつでも自宅で生活できるように自宅家屋の維持管理がされている場合。
つまり、自宅家屋に被相続人の起居に通常必要な動産等が保管されていること、その家屋及び敷地が起居可能な状態で維持管理されている場合。 - その自宅家屋を、被相続人が老人ホームへ入所後、他の者の居住用その他の用に供していない場合
- 被相続人又はその親族によって、被相続人の入所のために、その老人ホームの所有権あるいは終身利用権が取得されていない場合。
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