千葉県千葉市に賃貸アパートと駐車場を所有している父が先月亡くなり相続が発生しました。
駐車場の利用者はアパートの賃借人になっています。
アパート各室は賃貸借契約をしており、駐車場については月極めて、駐車料を徴収しています。
相続税の申告に際して、賃貸アパート及び駐車場の敷地はどのように評価をすれば良いでしょうか。

千葉では、自家用車を所有されている方も多く、賃貸アパートも駐車場があるものが一般的です。
駐車場の用に供されている土地は原則として雑種地として評価することになりますが、建物の敷地の用に供されている土地に隣接している駐車場は、相続税法上、宅地として評価をすることになります。

貸駐車場がアパートに隣接しており、かつ、駐車場の利用者がアパートの入居者に限定されている場合には、アパート及び駐車場全体を一利用単位と考えて、その敷地全体を貸家建付地として評価出来ると考えられます。

しかし、貸駐車場とアパートの間が道路等によって隔たっている場合は、その駐車場の敷地はアパートとは別に自用地として100％評価することになります。

また、貸駐車場の利用者にアパートの入居者とそれ以外の人とが混在している場合には、同じく駐車場のみを自用地として評価すると考えられています。

実務上はさらに複雑なケースも多く、アパートの利用者がすべて利用してもさらに広大な敷地がある場合の駐車場の評価やアパートの利用者以外の人も利用しているが、駐車場のうち一部が区分されている場合等あります。
これらは、実態に即して相続税法上、評価することになります。

複雑な土地の評価は相続に強い専門税理士とよく相談することが大切です。
誤って過大な評価をして余分な相続税を払い過ぎることにも、注意が必要です。逆に過少に評価をして追徴課税を受けないよう、慎重に相続財産の評価を行うことが必要です。
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