市街化区域内の農地や、東京や千葉等の三大都市圏の特定市の農地の所有者に対して、相続が発生した場合には相続人の方が農業を続けていくのか否か、判断を迫られます。

ご主人が亡くなり、奥様と息子が相続人になっている場合、奥様はすでに体調が悪く、農業を継続していくことが出来ない。また、息子も官庁に勤務しており、広大な農地の耕作を休日にのみやるというわけにはいかない等、様々なケースが考えられます。

現在生産緑地になっている場合、納税猶予を選択せずに一部の生産緑地でのみ農業を続け、他の生産緑地は解除してもらうとの選択をされている方も増えています。
（市によっては一部解除を認めない場合もありますのでご注意下さい）

生産緑地の選択をせずに、宅地並みの課税を受けている市街化区域農地について、相続税の納税資金を確保するために、売却をするケースがあります。

このような場合にも農地を宅地に転用する場合には、農地法4条5条による許可が必要になります。
この許可を得るのに数ヶ月かかりますので、早めに手続をとることが重要です。
生前対策として、農地として既に使っていない土地については、他に転用するための手続を事前に行っておくということも大切です。

相続税の申告期限や納期限間近では足元を見られ、土地を高値で売却できなくなるケースもあります。
そのようなことが無いように、あらかじめ準備をして、転用の手続を行っておくことも1つの方法です。

相続の発生等により、農業を継続することができない等の理由がある場合には、生産緑地の買取申出の手続を取ることが出来ます。

買取の申出日から、3ヶ月以内に生産緑地の所有権の移転が行われなかったときは、生産緑地の制限が解除されます。
その後農地を転用して、初めて第三者への売却が可能になります。

この場合には、市街化区域農地の売却よりも、さらに3ヶ月以上の日数が加算されますので、より一層早く遺産分割協議書の作成と相続税の試算等の一連の手続を行うことが必要です。

農地の売却には、転用等の様々な手続が必要で、時間もかかります。このような土地を一般的な不動産業者に委任をして、相続税の申告期限までに高値で売却することはかなり困難な仕事といわざるを得ません。一般的には相続税の納付や遺産分割で困っているからと足元を見られ、値切られて安値でしか売れなくなってしまうことが多いと聞きます。

最初の土地の売り出し価格が1億円だとすれば、8,000万円なら買う、7,000万円なら買うと値切られてしまうのが一般的です。 もっと高い価格で買う買手が現れるまで待とうとしてもどれだけ待つのかという問題もあり、その間に3ヶ月、6ヶ月、1年と経過してしまいます。
後になって、あの時に売っておけばと後悔することも多いのが実状です。結果として8,000万円が一番高い申し出価額で、最終的に7,000万円で契約したなどということになってしまいます。

これに対して、オークション制度を使うことにより、時価の20％増し以上の価格で売ることが可能です。

オークションの場合には、1億円で売値を決めた場合にも、1億1千万、1億3千万円と価額がせり上がっていきます。しかも、その様子をネット上で見ることが出来ます。

オークションの落札の日は一日です。現実的には締切時間の30分から1時間の間にどんどん高くせり上がり、最高値での売却が可能です。オークション参加者もあらかじめ100社から選定された銀行借入の必要のない優良企業ばかりです。事前準備には1ヶ月以上掛かりますが、一日で全てが決まってしまいますので、何ヶ月も待つ必要が無いというのが最大のメリットです。

私が実際に目にした例でも、実勢価額3億円の土地が3億6千万円で売れた例や、4億の土地が4億9千万円で売れたという例があります。

しかも、高くなることはあっても、安く値切られることは絶対にありません。
また、土地を売り出したということも、一般的に知られることはありません。

オークション業者も草分け的存在で、専門的に行っているところが良いと考えられます。信頼と実績のあるオークション業者の選択が高値売却の成功の第１歩です。

また、相続した土地を3年以内に売却した場合には、相続税の取得費加算の特例が使え、譲渡所得税の節税にもつながります。

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