相続登記をしてから、相続税の相談をするのは、順番が違っています。
「相続が発生したら、まずは相続登記をしましょう」は、誤りです。
不動産のみの遺産分割を部分的に行うことにより、後で、「全体の財産が明示されずに行った分割で無効である」とトラブルになるケースも生じています。

相続が発生して、相続人間の遺産分割を、司法書士が進めている場合に、初めに相続登記をしてしまう場合があるので、注意が必要です。
特に、司法書士や行政書士が主催している相続相談所へ相談に行かれた相続案件で、遺産分割と相続登記が終了してから、相続税の申告を行ってほしいとの依頼があるケースが、少なからずあります。
異なった遺産分割、相続登記をしていれば、相続税がもっと減額できたのにという事案も存在しますので、ご注意下さい。

相続財産の中に金融機関の借入金の担保になっている不動産がある場合、金融機関からの強い要請により、当該不動産を先に相続による名義変更をしてしまう場合があります。銀行から紹介された司法書士が「相続登記だけ先にしましょう」などと話をしてきます。
そのような場合にも、相続税の特例が使えなくなり、支払わなくても良い余分な相続税を支払いうことになった例がありますのでご注意下さい。相続税に詳しい税理士に事前に相談することが必要です。

相続財産を遺産分割する前に、財産目録を作成し、相続財産を時価換算して、円単位で表示することが必要です。
相続財産の金額を把握したうえで、各相続人が納得した上で、遺産分割を行い、最終的に相続登記をするというのが正式な手順です。
ところが、一部の司法書士、行政書士、信託銀行等の作成した財産目録には、物件名のみで、金額の記入のないものや、固定資産税の評価額で財産目録を作成したものが見受けられます。

それでも、遺産分割協議書を作成し、相続登記を行うことが可能です。しかし、それにより評価額をめぐって後々相続トラブルになったり、相続税法上の配偶者の税額軽減が最大限活用できず、過大な相続税を支払っているケースが見受けられます。
少なくとも路線価もしくは実勢価額に基づく財産目録の作成をし、最後に相続登記を行うことが必要になります。

相続税のことにあまり詳しくない司法書士や行政書士が主導して、遺産分割や相続登記を行っているケースがあります。 特に相続人の後見人として司法書士等が遺産分割を行って、相続登記を済ませてから相続税の申告を最後に依頼してくる例が年に何度かあります。 やむを得ず、私は税理士として相続税の申告のみを行うことになりますが、節税できた相続税が全く節税できずに、相続人が気の毒だと思うこともあります。 やはり、弁護士、司法書士等と相続税に詳しい税理士が最初から情報を共有して、財産目録の作成、遺産分割、相続税の申告と、相続登記を進めていくことが相続人様にとっても、大切なことだと思われます。

相続税がかかる場合に、不動産の相続登記を先にしてしまった結果、相続税の評価減措置が使えずに相続税が大幅に増えてしまった例がありますので、注意が必要です。

平成22年税制改正により、小規模宅地の評価減を受けられる相続人は制限されました。
小規模宅地の特例を受けられる人以外の人が、該当土地を相続したとして、相続登記を行ってしまえば、小規模宅地の特例は受けられません。

小規模宅地の特例により評価額を80％下げられます。20％の評価で済みます。1億円の土地であれば2,000万円の評価で済むものを、先に不動産の登記を行った結果、1億円の評価になってしまう場合もあります。相続税の最高税率は、平成27年1月1日以降は55％ですので、
2,000万円×55％＝11,000,000円
1億円×55％＝55,000,000円
で44,000,000円の差になります。

5,000万円の土地である場合でも、小規模宅地が適用されれば、最大5,000万円×20％で1,000万円の評価額になります。
その差額は税金で22,000,000円の差になります。2,200万円の相続税を余分に払うことになります。

千葉県であれば500平方メートル以上、東京都も原則500平方メートル以上（地域によっては300平方メートル以上）の土地であれば、広大地の評価が適用される可能性があります。（その他、開発によりつぶれ地が発生する等の要件があります。）

しかしながら、これらの一体として利用されている土地を、別々に相続登記をしてしまったり、分筆をして登記をしてしまうことにより、広大地の評価が受けられなくなる可能性があります。

広大地は通常2〜3億以上の評価になる土地が多いと考えられます。
広大地は最大35％の評価額になります。（65％評価を下げることが可能です）
私共で実際に行った実例では、5億の評価が広大地の適用により、1億7千5百万円の評価になりました。
5億×55％＝2億7千5百万円
1.75億×55％＝9,625万円
その差額は1億7千875万円になります。

実際に、土地を分筆して、相続登記をされてから、当相続相談センターに相談に来られ、広大地の評価が受けられなかった実例もあります。

相続は手順と、相談する相手を間違わないことが何よりも大切です。

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